Споры по договору аренды: как ВС РФ защитил арендатора от иска на 5 миллионов
Типичный спор по аренде может обернуться многомиллионным иском, даже если вы исправно платили. Предприниматель на аукционе выигрывает право аренды муниципальной бани. В договоре четко прописана арендная плата за здание. Через три года администрация выставляет ему счет еще на 5 миллионов рублей за пользование земельным участком под баней, о котором в договоре не было ни слова.
Эта ситуация, дошедшая до Верховного суда, создала важный прецедент в судебной практике по спорам аренды.
Позиция судов: «пользуешься землей — плати»
Суды трех инстанций, рассматривая этот спор по договору аренды, встали на сторону администрации. Их логика была простой:
здание стоит на земле, значит, арендатор ей пользовался;
пользование землей является платным;
раз за землю он не платил, значит, имеет место быть неосновательное обогащение.
Такой подход часто встречается в судебных спорах по аренде, но Верховный суд указал на ключевую ошибку в этой логике.
Вердикт ВС РФ: ключевой момент в спорах по аренде земельных участков
Верховный суд отменил все решения и отправил дело на новое рассмотрение, объяснив два фундаментальных момента, которые меняют практику споров по договору аренды:
Плата за землю «по умолчанию» включена в аренду здания. В Гражданском кодексе (пункт 2 статьи 654) есть прямое правило: если в договоре аренды здания не сказано иное, то плата за него уже включает плату за пользование землей под ним. Это ключевой момент для всех земельных споров по договорам аренды.
Платить можно только за то, что реально используешь. Администрация требовала плату за весь огромный участок почти в гектар. Верховный суд отметил, что истец не доказал, что предприниматель использовал всю эту территорию. Этот вывод особенно важен для споров по аренде земельных участков, где площадь является определяющим фактором.
Вывод
Эта свежая судебная практика по спорам аренды — касается как арендаторов, так и арендодателей. Условия должны быть четко прописаны в договоре. Теперь у арендаторов есть весомый аргумент в судебных спорах по договорам аренды, особенно когда речь идет о скрытых платежах за землю.
Определение ВС РФ от 24.06.25 № 307-ЭС25-1444 по делу № А56-38909/2023